中國網(wǎng)5月22日訊 房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局。近日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部門推出提振房地產(chǎn)市場政策“組合拳”，一時間房地產(chǎn)市場“沸騰一片”。
招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼表示，此次住房信貸政策調(diào)整力度較大，傳遞了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的明確信號，有助于穩(wěn)定居民住房消費(fèi)信心，進(jìn)而提高居民住房消費(fèi)的意愿和能力，“預(yù)計未來一段時間，我國房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升?！?
下調(diào)住房公積金貸款利率、降低首付比例 居民購房門檻降至歷史最低
5月17日，中國人民銀行連發(fā)3條住房貸款方面重磅政策，提出取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策。
在個人住房貸款最低首付款比例方面，明確對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
在商業(yè)性個人住房貸款利率方面，明確取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。
在個人住房公積金貸款利率方面，明確自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析認(rèn)為，新政從需求端出發(fā)，降低購房門檻及購房成本，力度較大，居民的購房門檻和房貸利息成本降至歷史最低。今年以來，市場表現(xiàn)不及預(yù)期，預(yù)計本次政策對提升成交活躍度有明顯效果。
支持地方國企收購存量房產(chǎn)用作保障性住房 快速形成團(tuán)體購買力
當(dāng)前，存量商品房“去庫存”正成為全國房地產(chǎn)市場亟待解決的關(guān)鍵問題。今年4月30日，中央政治局會議首次提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。這是中央結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待做出的重大決策部署。
5月17日下午，中國人民銀行在連發(fā)三則有關(guān)樓市的重磅通知后，針對存量商品房“去庫存”再放大招，中國人民銀行副行長陶玲在國務(wù)院新聞辦召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上宣布，中國人民銀行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。預(yù)計帶動銀行貸款5000億元。
陶玲介紹，保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則發(fā)放貸款。
董希淼表示，保障性住房再貸款3000億元，可帶動銀行貸款5000億元，對相關(guān)城市房地產(chǎn)“去庫存”是直接、有力的支持，“存量未出售的商品房被收購，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠后，可用于保交房及其他項目建設(shè)，形成良性循環(huán)。”
據(jù)金融時報報道，有市場人士分析表示，一方面，此舉有利于加快商品住房市場去庫存，引導(dǎo)地方國有企業(yè)在金融機(jī)構(gòu)支持下市場化參與收購，能夠快速形成團(tuán)體購買力，加快存量商品住房去化速度。對于目前房地產(chǎn)庫存量大、去化周期長的城市，可起到一定支持作用。另一方面，有利于加強(qiáng)保障性住房市場供給，通過盤活存量，有助于緩解目前房地產(chǎn)市場中商品住房供給多、保障性住房供給少的結(jié)構(gòu)性矛盾，更好解決工薪收入群體住房困難。
多城市“因城施策”調(diào)整房地產(chǎn)政策 房地產(chǎn)市場活躍度提升
“一攬子”優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)政策發(fā)布后，各地積極響應(yīng)落實房產(chǎn)新政，并“因城施策”因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。5月17日后，北京、上海、廣州、蘇州、成都等地先后宣布按照中國人民銀行政策下調(diào)住房公積金貸款利率；杭州、合肥等地因地制宜優(yōu)化了個人住房貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；陜西省還調(diào)整了多子女家庭公積金貸款額度等。
其中，合肥明確，在該市范圍內(nèi)新購買住房，只核查購房家庭所購房屋所在縣（市）區(qū)、開發(fā)區(qū)的住房情況，無住房的，辦理個人住房貸款時可按首套住房認(rèn)定；杭州明確，購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認(rèn)定。
陜西明確，首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于20%；結(jié)清首次公積金貸款后，再次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于25%。三、二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上提高至1.2倍。
廣東中山市則將積極探索房票補(bǔ)償機(jī)制，明確在公益性項目和城中村改造項目中，試點推行實施房票補(bǔ)償手段，將被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后，以房票形式出具給被征收人作為補(bǔ)償結(jié)算憑證。對選擇房票補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，可以給予一定比例的政策性獎勵。逐步共同建立“房源超市”平臺，積極引導(dǎo)被征收人利用房票購買納入中山市“房源超市”范圍的商品房。換購住房個人所得稅予以退稅支持。
隨著各地陸續(xù)對房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，激發(fā)了地產(chǎn)市場活力，房地產(chǎn)市場活躍度出現(xiàn)提升。北京方面，據(jù)北京市政府新聞辦公室官方微博消息，隨著多項購房新政落地，購房人熱情進(jìn)一步被點燃。從整體數(shù)據(jù)上看，市場成交已有所升溫。據(jù)某房產(chǎn)中介平臺統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月18日至19日，北京二手房日均成交再次突破1000套，基本達(dá)到2024年樓市“小陽春”的熱度。
深圳方面，據(jù)媒體報道，5月18-19日，深圳新房成交環(huán)比上周末上漲90%，二手成交環(huán)比上漲60%。而在杭州，新政后首日二手房咨詢量較4月份日均增長54%，線上新房找房熱度新政后首日較上一日上漲149%。
有房地產(chǎn)中介人士表示，新政策落地后市場各方都需要一定的時間消化，隨著剛需和改善型購房者的購房成本和負(fù)擔(dān)的降低，隨著時間推移，包括首套房和改善型購房的剛需大概率會進(jìn)一步釋放，樓市成交量、市場活躍度等方面會有更好的表現(xiàn)。
