利好首付、房貸,住建部最新表態(tài)!

            中新網(wǎng)北京7月29日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會,就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進行深入交流。

            住建部主管的《中國建設(shè)報》發(fā)布的這則消息引發(fā)關(guān)注。

            倪虹強調(diào),要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢,大力支持剛性和改善性住房需求,進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作,加快項目建設(shè)交付,切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

            這是7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后,住建部的最新表態(tài)。58安居客房產(chǎn)研究院院長張波對此表示,這在政策的推進方向上給出了具體的指引,重點在首套房的首付比例和利率,以及此前市場呼聲較高的對于“認房又認貸”的調(diào)整。

            降低首套房首付比例和貸款利率

            對于降低購買首套住房首付比例和貸款利率的表述,易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為,其含義在于還有很多城市沒有把首付比例降低到20%,且利率依然高于4.0%,所以預(yù)計在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。

            從首付比例看,上海易居房地產(chǎn)研究院6月26日發(fā)布的報告顯示,全國20個重點城市首套房首付比例平均值為24%。其中北京和上海的首套房首付比例是最高的,為35%;廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞等的首付比例也比較高。

            從房貸利率看,貝殼研究院監(jiān)測顯示,7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%,二套主流房貸利率平均為4.81%,均較上月下降10個基點。其中,一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%,二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%,三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%。

            “目前多個一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高,部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR?!敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜也表示,短期來看,一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率,首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限。

            值得關(guān)注的是,隨著新增房貸利率的不斷下調(diào),降低存量房貸利率也呼聲再起。7月14日,中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上表示:“按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?!?

            “認房不用認貸”或有更大影響

            個人住房貸款“認房不用認貸”的表述則被認為有更大的新意,也是最受關(guān)注的部分。業(yè)內(nèi)分析認為,這能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

            陳文靜解釋稱,“認房又認貸”一般指有過購房貸款記錄,再購房時即使名下無房或貸款已還清,也會被認定為二套,而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費均明顯高于首套房,阻礙了改善住房需求進入市場。

            “從各地實際操作看,尤其以一線城市為例,在這個領(lǐng)域政策過緊,也導(dǎo)致了二套房認購成本過高?!眹儡S進認為,該表述對于一線城市影響是最大的,在相關(guān)領(lǐng)域或許會有持續(xù)寬松的政策變化。

            嚴躍進以北京為例解釋稱,當前的“認房又認貸”政策,導(dǎo)致很多購房者在換房過程中,首付比例高達80%、房貸利率高達5.25%。但若改為“認房不用認貸”,則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

            陳文靜預(yù)計,短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化,一線城市亦存在空間。值得關(guān)注的是,武漢、青島等城市當前僅二環(huán)內(nèi)或個別主城區(qū)限購,非限購區(qū)域首套首付已降至20%,限購區(qū)的認房認貸政策優(yōu)化影響或有限。

            另外,在支持改善需求方面,住建部還提到了“改善性住房換購稅費減免”。

            “這主要還是應(yīng)理解為免個稅的政策。總體上看,降低交易稅費,如通過降低個人所得稅、契稅、增值稅、中介費用等降低購房成本,也有利于修復(fù)置業(yè)預(yù)期?!眹儡S進認為。陳文靜也表示,預(yù)計后續(xù)針對換房需求的政策支持將進一步加大。

            各地優(yōu)化政策節(jié)奏或?qū)⒓涌?/strong>

            24日召開的中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時,首次明確提出,適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

            廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,住建部本次表態(tài)中提及的措施比較明確,即降低住房消費門檻、成本,能夠改善預(yù)期并釋放需求。降利率、降首付、降稅收適應(yīng)了多數(shù)城市進入住房改善時期的供求關(guān)系新形勢,有的放矢地支持改善型需求。

            “考慮到熱點城市剛需集中,換房需求開始主導(dǎo),此次政策降低成本和門檻會有效果,但具體的效果還要看后續(xù)各地推進落實的情況,要看金融財稅部門后續(xù)的政策實施?!崩钣罴握f。

            “對熱點城市來說,核心問題是能讓真正的改善需求得到相匹配的政策支持?!睆埐A(yù)計,下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的趨勢不變,尤其一二線熱點城市在認房認貸、首付比例、稅費減免等方向的政策會加快出臺。

            “整體來看,主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場信心,同時也為各地加快落實優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍。預(yù)計各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進一步加快,特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上。”陳文靜認為。

           
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