為貫徹落實省政府“關(guān)于理順物業(yè)管理體制機制促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展”專題會議部署要求，進(jìn)一步加強物業(yè)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《民法典》《價格法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《山西省定價目錄》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，經(jīng)研究，現(xiàn)就進(jìn)一步加強物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)事項通知如下：
一、本通知所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。
二、物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)市人民政府價格主管部門會同住建（房管）部門，根據(jù)各設(shè)區(qū)市住建（房管）部門公布的住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，以物業(yè)服務(wù)社會平均成本為依據(jù)，綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和群眾承受能力，提出擬定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度意見，報市人民政府審批。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的等級基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后的住宅小區(qū)以及非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
三、物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和等級收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展情況和物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、服務(wù)成本變化情況適時調(diào)整并保持相對穩(wěn)定。制定、調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)開展價格調(diào)查，選取有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展成本監(jiān)審或成本調(diào)查，履行征求社會意見、合法性審查、風(fēng)險評估、集體審議等程序。
四、物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和合理利潤。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
依法通過專項維修資金列支的住宅共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。
五、物業(yè)服務(wù)收費按房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收，也可采取預(yù)收費方式，預(yù)收周期最長不得超過12個月。已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算；已出售但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，暫按商品房買賣合同約定的建筑面積計算，在不動產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，按登記的建筑面積結(jié)算，多退少補。未計入產(chǎn)權(quán)面積的儲藏間（地下室）、車位（庫）面積不得計入物業(yè)服務(wù)費的計費面積之內(nèi)。
六、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納。
七、對已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房，鼓勵各市根據(jù)本地實際，研究制定空置房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和差別化收費政策，明確辦理流程，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
八、電梯運行維護費屬于物業(yè)服務(wù)收費范圍，在制定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)時可一并考慮，也可單獨制定收費標(biāo)準(zhǔn)，各市可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況具體確定。電梯運行維護費應(yīng)區(qū)別不同樓層及使用情況，制定合理差價。
九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，對業(yè)主或物業(yè)使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動實施管理，收取的裝飾裝修管理服務(wù)費，屬于物業(yè)服務(wù)收費范圍，實行政府指導(dǎo)價管理，由設(shè)區(qū)市價格主管部門會同市住建（房管）部門提出擬定基準(zhǔn)價和浮動幅度意見，報市人民政府審批。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議中約定。
十、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放服務(wù)收費按照我省機動車停放服務(wù)收費管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。機動車停放服務(wù)成本與物業(yè)服務(wù)成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨立核算，按比例分擔(dān)，不得重復(fù)計算。
治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)執(zhí)行公務(wù)時應(yīng)當(dāng)免收停車費用。鼓勵各市結(jié)合實際對子女探望父母、父母看望子女以及婚喪嫁娶的臨時停放車輛和為業(yè)主、物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時停放車輛，制定免費停放時段等優(yōu)惠政策。
十一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人員、機動車實行出入管理的，應(yīng)免費為業(yè)主、物業(yè)使用人配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦證（卡）的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)制作成本適當(dāng)收取工本費。
十二、利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，所得收益在扣除合理成本后歸屬業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨列賬，獨立核算，將收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。
十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)主體的責(zé)任義務(wù)邊界按照《山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等12部門關(guān)于印發(fā)<關(guān)于推動住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范化管理的指導(dǎo)意見>的通知》（晉建房規(guī)字〔2024〕154號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
十四、十四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。
十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。
十六、物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，公示服務(wù)項目、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)以及投訴舉報電話等，自覺接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標(biāo)明和公示的費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主，每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)項目收支情況，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
十七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。不得違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。不得以任何形式強制捆綁服務(wù)并收費或多收費少服務(wù)、只收費不服務(wù)。不得通過分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)。
十八、各級住建（房管）部門應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管，督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定以及有關(guān)規(guī)定，做好物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)管理活動，負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)等級達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行核查整治。業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應(yīng)及時了解業(yè)主（物業(yè)使用人）的意見建議，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，維護業(yè)主合法權(quán)益。
十九、各級市場監(jiān)督管理部門應(yīng)對物業(yè)服務(wù)收費過程中存在的超出政府指導(dǎo)價制定價格、不按規(guī)定明碼標(biāo)價、價格欺詐等違法違規(guī)行為進(jìn)行查處，維護正常價格秩序。
二十、本通知自2025年1月1日起執(zhí)行。山西省物價局、山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》（晉價服字〔2015〕122號）同時廢止。
山西省發(fā)展和改革委員會?????山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
山西省市場監(jiān)管理局
2024年12月1日
