晉建房規(guī)字〔2025〕15號
各市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、太原市房產(chǎn)管理局、山西轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)管委會建設(shè)管理部：
現(xiàn)將《住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
2025年1月23日
（主動公開）
住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價管理辦法
第一章 ?總??則
第一條??為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《山西省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條??本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)項目服務(wù)質(zhì)量的星級評價管理。
第三條??本辦法所指星級評價管理，是指由各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房產(chǎn)管理）部門依據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價評分標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《評分標(biāo)準(zhǔn)》），對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所申報的住宅物業(yè)服務(wù)項目服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行綜合評價，核定服務(wù)質(zhì)量星級的活動。
第四條??住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級由低到高分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級。
第五條??省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)全省住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價管理工作。
設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房產(chǎn)管理）部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價管理工作。
第六條??住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價管理，應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公平、公正、公開和評價標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性原則，尊重個人隱私，保守商業(yè)秘密，維護(hù)各方主體的合法權(quán)益。
第二章 ?申報條件
第七條??申報住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價的項目應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化服務(wù)的住宅項目；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定在該項目服務(wù)一年以上；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按規(guī)定向項目所在地的縣級住建（房管）部門備案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加了上年度物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價，且信用評價結(jié)果符合《山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)企業(yè)信用評價管理辦法（試行）》指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)B級以上（含B級）標(biāo)準(zhǔn)；
（五）申報項目入住率需達(dá)到50%以上（含50%），或交付使用2年以上（分期開發(fā)項目以分期開發(fā)面積、分期項目交付使用時間為準(zhǔn)）；
（六）上一年度，項目未發(fā)生經(jīng)認(rèn)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的治安、疫情、火災(zāi)等安全責(zé)任事故。
第三章??評價程序
第八條??住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價程序如下：
（一）申報
物業(yè)服務(wù)企業(yè)填寫《住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價申報表》，經(jīng)項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）同意后向縣級住建（房管）部門申報。
住宅物業(yè)服務(wù)項目申報星級評價，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
1.《住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價申報表》原件；
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
3.項目物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；
4.項目物業(yè)服務(wù)合同和項目負(fù)責(zé)人備案證明原件及復(fù)印件。
（二）縣級初評和一星級、二星級項目核定
住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價申報項目所在地縣級住建（房管）部門負(fù)責(zé)對申報項目進(jìn)行初評。
縣級住建（房管）部門應(yīng)當(dāng)成立有省物業(yè)管理專家?guī)鞂＜覅⒓拥脑u價小組，采取聽取物業(yè)服務(wù)企業(yè)自評匯報、審閱申報項目相關(guān)的年度物業(yè)管理檔案、查閱企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行記錄等資料、進(jìn)行現(xiàn)場查勘等相結(jié)合的方式，對申報項目進(jìn)行初評。同時，應(yīng)當(dāng)組織進(jìn)行業(yè)主滿意度調(diào)查，并充分結(jié)合街辦、社區(qū)意見。業(yè)主滿意度調(diào)查應(yīng)當(dāng)采取發(fā)放業(yè)主滿意度調(diào)查表（問卷）進(jìn)行測評和召開業(yè)主代表座談會征求意見相結(jié)合的方式進(jìn)行，最終形成《住宅物業(yè)服務(wù)項目滿意度調(diào)查結(jié)果》。在此基礎(chǔ)上，由評價小組依據(jù)《評分標(biāo)準(zhǔn)》，對申報項目進(jìn)行評分。
縣級初評分值在59分以下（含59分）的項目，不設(shè)星級。分值在60—65分的項目評為一星級，66分—70分的項目評為二星級。
一星級和二星級項目，由項目所在地縣級住建（房管）部門核定。項目數(shù)量一般應(yīng)占申報項目總數(shù)的50%左右。
縣級初評分值在71分及以上的項目，由項目所在地縣級住建（房管）部門報送市級住建（房管）部門參加市級評價。
（三）市級評價和三星級、四星級項目核定
市級住建（房管）部門應(yīng)當(dāng)成立有省物業(yè)管理專家?guī)鞂＜覅⒓拥脑u價小組，依據(jù)《評分標(biāo)準(zhǔn)》，對申報項目進(jìn)行評分。市級評價分值在71—80分的項目評為三星級，81—85分的項目評為四星級。分值未達(dá)到71分的項目，由縣級住建（房管）部門重新核定星級。
三星級、四星級項目由市級住建（房管）部門核定。項目數(shù)量一般應(yīng)不少于參加市級評價項目總數(shù)的80%。
市級評價分值在86分及以上的項目由所在地市級住建（房管）部門報送省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳參加五星級評價。
（四）省級評價和五星級項目核定
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳依據(jù)《評分標(biāo)準(zhǔn)》對參加五星級評價的項目進(jìn)行評價和核定。
在省級評價中未達(dá)到五星級標(biāo)準(zhǔn)的項目，由市級住建（房管）部門認(rèn)定為四星級項目。
第九條??核定為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級的物業(yè)服務(wù)項目，分別由核定部門公示。公示期為5個工作日。
公示期內(nèi)對一星級、二星級評價結(jié)果有異議的，由市級住建（房管）部門進(jìn)行復(fù)核；對三星級、四星級和五星級評價結(jié)果有異議的，由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳進(jìn)行復(fù)核。公示期滿無異議的，由核定部門頒發(fā)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價銘牌。
第四章 ?動態(tài)管理
第十條??住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價每兩年進(jìn)行一次。評價結(jié)果應(yīng)用有效期兩年。
第十一條 ?在住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在弄虛作假行為的，記入企業(yè)不良信用信息。
第十二條??省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳可根據(jù)行業(yè)發(fā)展的實際情況對服務(wù)質(zhì)量星級服務(wù)的內(nèi)容、方式和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整時間應(yīng)在新一輪星級評價前進(jìn)行。
第十三條??有下列情況之一的，取消項目核定星級，收回銘牌：
（一）物業(yè)項目發(fā)生治安、疫情、火災(zāi)等事件、事故，并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的；
（二）物業(yè)項目發(fā)生群體性上訪事件，并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)部分責(zé)任的；
（三）在各類檢查中，物業(yè)項目被負(fù)面通報的；
（四）企業(yè)未參加上一輪信用評價的；
（五）項目物業(yè)服務(wù)合同終止的；
（六）其他應(yīng)當(dāng)取消星級的情況。
第五章??星級應(yīng)用
第十四條 ?住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價結(jié)果與企業(yè)信用評價掛鉤。
第十五條??住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價結(jié)果可以作為物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)參考指標(biāo)之一。
第十六條??住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價結(jié)果可作為政府主管部門實行差別化監(jiān)管的依據(jù)之一。各級住建（房管）部門應(yīng)當(dāng)對擁有星級項目的企業(yè)依據(jù)星級等級減少日常監(jiān)管、專項檢查頻次，并作為政策扶持、評優(yōu)評先、表彰獎勵和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價等工作的參考依據(jù)；對無星級項目的企業(yè)和非星級項目，加大日常監(jiān)督檢查力度。要將星級評價結(jié)果推送至相關(guān)行政主管部門或機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)分類分級差異化動態(tài)管理，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境。
第六章??附??則
第十七條??非住宅類物業(yè)服務(wù)項目可參照本辦法評定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級。
第十八條??星級物業(yè)服務(wù)項目銘牌任何單位或者個人未經(jīng)授權(quán)或者認(rèn)可，不得擅用。
第十九條??本辦法自2025年2月23日起施行，有效期5年。
附表：
1.住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價評分標(biāo)準(zhǔn).doc
