5月17日，新一輪支持房地產(chǎn)的金融舉措出爐：明確取消全國(guó)層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、擬設(shè)立保障性住房再貸款……此時(shí)揮出房地產(chǎn)金融政策組合拳出于哪些考量？政策“工具箱”上新又將帶來(lái)哪些影響？
降低居民購(gòu)房門(mén)檻 提振住房消費(fèi)
中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局17日聯(lián)合發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國(guó)人民銀行還宣布，取消全國(guó)層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。
“從首付款比例、房貸利率兩個(gè)方面對(duì)住房金融政策進(jìn)行調(diào)整，可適當(dāng)降低居民住房消費(fèi)門(mén)檻，同時(shí)減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛介紹，調(diào)整后，首套房首付款比例已達(dá)歷史最低水平，二套房首付款比例也創(chuàng)下近年新低。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，取消全國(guó)層面房貸利率政策下限，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，將推動(dòng)住房貸款利率繼續(xù)降低。
首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制落地以來(lái)，越來(lái)越多城市因城施策，下調(diào)或取消首套房貸利率下限。記者了解到，截至今年4月末，全國(guó)343個(gè)城市中已有67個(gè)取消了首套房貸利率下限。目前，除北上廣深等少數(shù)一線(xiàn)城市外，大部分城市房貸利率下限已降至全國(guó)統(tǒng)一水平。
北京北五環(huán)外某新樓盤(pán)售樓處。新華社記者王優(yōu)玲 攝
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，此次政策調(diào)整后，將有更多城市取消房貸利率下限，個(gè)別保留當(dāng)?shù)叵孪薜臒狳c(diǎn)城市自主定價(jià)空間也會(huì)明顯擴(kuò)大。政策落地后，大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個(gè)至0.4個(gè)百分點(diǎn)。按照100萬(wàn)元貸款、30年期限、等額本息還款方式測(cè)算，總利息支出可減少7萬(wàn)余元。
招聯(lián)首席研究員董希淼說(shuō)，此次住房金融政策調(diào)整力度較大，超出預(yù)期，傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的明確信號(hào)，有助于穩(wěn)定住房消費(fèi)信心，提高居民住房消費(fèi)的意愿和能力。
政策“工具箱”上新 支持盤(pán)活存量住房
盤(pán)活存量住房是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。此次中國(guó)人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款，引起市場(chǎng)高度關(guān)注。
據(jù)介紹，擬設(shè)立的保障性住房再貸款，規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行。
中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲介紹，設(shè)立保障性住房再貸款，可鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。中國(guó)人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。
董希淼表示，中國(guó)人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，而且再貸款資金是要償還的，不是對(duì)企業(yè)的補(bǔ)貼，不等同于政府下場(chǎng)“無(wú)償救助”。金融機(jī)構(gòu)根據(jù)地方國(guó)企申請(qǐng)，自主決策發(fā)放貸款的條件，有了合格貸款后才能向中國(guó)人民銀行申請(qǐng)?jiān)儋J款。
記者了解到，中國(guó)人民銀行明確提出，保障性住房再貸款不增加地方政府隱性債務(wù)。地方國(guó)有企業(yè)由城市政府選定，被選定的地方國(guó)企及所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺(tái)，收購(gòu)資金通過(guò)租賃經(jīng)營(yíng)收入和未來(lái)售房收入回收。
記者前期調(diào)研了解到，鄭州、南京、珠海等地國(guó)企已先行先試，通過(guò)直接收購(gòu)、以舊換新等方式參與存量住房去庫(kù)存，目前各地公布的計(jì)劃收購(gòu)住房已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)套。
陶玲說(shuō)，這項(xiàng)政策可以推動(dòng)商品房市場(chǎng)去庫(kù)存，加快保障性住房供給，助力推進(jìn)保交樓工作和城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地。在再貸款政策支持下，房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。
政策穩(wěn)步銜接 推動(dòng)房地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)變
從建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，到降低存量首套房貸利率，再到推出新一輪房地產(chǎn)金融政策組合拳……隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，金融舉措也不斷適應(yīng)形勢(shì)需求調(diào)整優(yōu)化。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)金融政策一脈相承，新舊政策銜接穩(wěn)步有序，一方面持續(xù)加大支持剛性和改善性住房需求力度，另一方面防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外溢。
“這一輪政策調(diào)整力度較大，但沒(méi)有改變一貫的政策取向。”中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，盡管房貸利率限制基本放開(kāi)，但首套和二套房首付比例仍有一定區(qū)分度，首套房明顯更低。另外，按照因城施策原則，預(yù)計(jì)個(gè)別熱點(diǎn)城市暫時(shí)還將保留房貸利率下限。這些有助于平衡好房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前穩(wěn)定與長(zhǎng)期發(fā)展，避免重走“靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的老路。
4月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
專(zhuān)家表示，此次優(yōu)化調(diào)整房貸政策，是對(duì)中央政治局會(huì)議相關(guān)部署的貫徹落實(shí)和積極響應(yīng)。中國(guó)人民銀行選擇此時(shí)發(fā)布相關(guān)政策，也有支持信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)方面的考慮。未來(lái)房貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一定程度上可以彌補(bǔ)貸款利率下降減少的利息收入，有利于穩(wěn)定銀行凈息差。
曾剛認(rèn)為，此次政策優(yōu)化調(diào)整的過(guò)程中，多次強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化原則，這體現(xiàn)出金融管理部門(mén)市場(chǎng)化調(diào)節(jié)的清晰思路。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不斷增強(qiáng)，金融配置資源的能力不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)領(lǐng)域也可更多交由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變。
記者：吳雨
編輯：王乃水
新華社北京5月17日電 題：“保交房”怎么干？購(gòu)房人權(quán)益如何保障？
新華社記者王優(yōu)玲、李延霞
住房承載著人們對(duì)家的向往，保交房涉及廣大人民群眾的切身利益。17日召開(kāi)的全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議提出“繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作”。
商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的背景是什么？攻堅(jiān)戰(zhàn)怎么打？將有哪些配套政策？在當(dāng)日下午舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局等四部門(mén)做了回應(yīng)。
5月17日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室在北京舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)、自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪、中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，并答記者問(wèn)。新華社發(fā)（劉健 攝）
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整過(guò)程當(dāng)中，部分在建已售的商品住房項(xiàng)目面臨交付困難。如果已售出的住房項(xiàng)目爛尾，將嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
2022年7月，中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。從“保交樓”到當(dāng)下的“保交房”，一字之差，反映政策力度的加大。
“推動(dòng)項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗(yàn)收合格的房子”“對(duì)窮盡手段仍然無(wú)法交房的，該走司法途徑的要走司法途徑，在司法處置中同樣要把保護(hù)好購(gòu)房人合法權(quán)益擺在首要位置”，董建國(guó)強(qiáng)調(diào)，要將保障購(gòu)房人合法權(quán)益作為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，分類(lèi)處置在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目，推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益。
保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)要打好，項(xiàng)目籌資是首要關(guān)卡。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示“繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，以城市為主體、以項(xiàng)目為中心，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付”。
今年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，指導(dǎo)各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，向本行政區(qū)域內(nèi)的商業(yè)銀行推送，支持在建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資和建設(shè)交付。當(dāng)前，全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。
這個(gè)機(jī)制如何在保交房工作中發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)推進(jìn)的有力作用？董建國(guó)強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，滿(mǎn)足在建項(xiàng)目合理融資需求。
肖遠(yuǎn)企說(shuō)，城市協(xié)調(diào)機(jī)制主要是匯總轄內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，按照條件和標(biāo)準(zhǔn)審核“白名單”項(xiàng)目，對(duì)于暫時(shí)不符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，要督促有關(guān)各方加大整改力度，切實(shí)解決相應(yīng)問(wèn)題，使其符合“白名單”的項(xiàng)目條件和標(biāo)準(zhǔn)。
做好保交房工作，還要推動(dòng)消化存量商品住房，妥善處置盤(pán)活存量土地。
中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。
“這項(xiàng)政策是人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺(tái)的重要舉措，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)?！碧樟嵴f(shuō)。
一是加快存量商品房去庫(kù)存。地方國(guó)有企業(yè)在銀行支持下，市場(chǎng)化參與收購(gòu)已建成未出售商品房，可以推動(dòng)商品房市場(chǎng)去庫(kù)存。
二是加快保障性住房供給。收購(gòu)后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿(mǎn)足工薪收入群體的住房需求。
三是助力保交房和“白名單”機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。
在妥善處置盤(pán)活存量土地等方面，自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪說(shuō)，準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤(pán)活存量土地的政策措施，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。
劉國(guó)洪說(shuō)，明確支持地方政府以合理價(jià)格收回企業(yè)無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的閑置土地，或者收購(gòu)司法以及破產(chǎn)拍賣(mài)中流拍的土地。這些土地收回、收購(gòu)以后，用于建設(shè)保障性住房，還可以用于建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施，改善周邊住宅配套條件等。具體的政策中，有加大資金支持、給予稅費(fèi)支持、簡(jiǎn)化工作流程等多項(xiàng)支持措施。他強(qiáng)調(diào)，政策對(duì)地方明確了要求，收回、收購(gòu)?fù)恋貞?yīng)當(dāng)量力而行，統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目收支平衡，不增加政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
