2023年12月7日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2023中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì)暨2024中國房地產(chǎn)市場趨勢報(bào)告會(huì)”在北京隆重召開，中指研究院現(xiàn)場發(fā)布了《中國房地產(chǎn)市場2023總結(jié) & 2024展望》。
2023年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)
2023年，“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”定調(diào)樓市，各級(jí)政府部門頻繁優(yōu)化樓市政策力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段，但居民收入預(yù)期弱、房價(jià)下跌預(yù)期仍在等因素依然制約著市場修復(fù)節(jié)奏。
房價(jià)方面，2023年1-11月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.16%，主要受政策管控及部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤入市帶動(dòng)等因素影響，新房價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌3.00%，跌幅較去年同期擴(kuò)大2.45個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)走勢持續(xù)低迷，至11月，已連續(xù)19個(gè)月環(huán)比下跌，連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌的城市數(shù)量超90個(gè)。
銷售方面，2023年1-10月，全國商品房銷售面積9.3億平方米，同比下降7.8%，商品房銷售額9.7萬億元，同比下降4.9%，其中現(xiàn)房銷售面積同比增長15.6%，表現(xiàn)明顯好于期房。 重點(diǎn)城市來看，1-11月重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%；1-10月重點(diǎn)15城二手房銷售規(guī)模同比增長35%。 全年來看，受疫情后需求集中釋放帶動(dòng)，一季度市場升溫明顯，年中量價(jià)出現(xiàn)回落，市場表現(xiàn)低迷，8月底中央及各級(jí)政府加大政策托底力度，9-10月銷售同比降幅有所收窄，但受居民收入預(yù)期、房價(jià)下跌預(yù)期等因素未明顯改善影響，政策效果持續(xù)性不足，年末市場仍舊面臨下行壓力。
土地方面，銷售端恢復(fù)程度仍是影響土地市場情緒的關(guān)鍵因素，今年以來多數(shù)城市樓市熱度持續(xù)性不足，土地市場中，僅部分城市或個(gè)別地塊熱度較高，整體低迷態(tài)勢未改。2023年1-11月，全國300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21.5%、28.0%。 22城來看，1-11月，供地計(jì)劃完成率整體不足七成，優(yōu)質(zhì)地塊成交量增加，央國企為拿地主力，拿地金額占比達(dá)50%，民企投資力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多數(shù)城市已取消土地最高限價(jià)，但目前僅少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拍出高溢價(jià)，整體熱度仍較低。
企業(yè)方面，2023年1-11月，TOP100房企銷售額同比下降14.7%，央國企同比增長；拿地總額同比下降6.6%，頭部企業(yè)投資聚焦核心城市；房企融資規(guī)模同比下降8.6%，年底金融監(jiān)管部門持續(xù)釋放利好，若“三個(gè)不低于”等相關(guān)支持政策細(xì)化落實(shí)，房企資金壓力有望緩解。
2024年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望
宏觀環(huán)境方面，展望2024年，全球經(jīng)濟(jì)增長放緩，外需或延續(xù)低迷態(tài)勢，“一帶一路”對(duì)我國出口的帶動(dòng)作用有望繼續(xù)顯現(xiàn)，而疫情帶來的疤痕效應(yīng)仍在，消費(fèi)超預(yù)期走強(qiáng)概率較低，穩(wěn)投資的必要性更加強(qiáng)烈。2023年10月底中央金融工作會(huì)議提出要“始終保持貨幣政策的穩(wěn)健性，更加注重做好跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，充實(shí)貨幣政策工具箱”，預(yù)計(jì)未來貨幣政策將進(jìn)一步發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，財(cái)政政策亦有望協(xié)同跟進(jìn)，更好地釋放經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)撃堋?
政策趨勢來看，預(yù)計(jì)2024年，在市場過熱階段出臺(tái)的限制性政策仍有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，供需兩端政策均有發(fā)力空間， 需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化聚焦點(diǎn)，未來一線城市政策或繼續(xù)優(yōu)化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低交易稅費(fèi)等，此外，一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購也存在可能；核心二線城市有望全面取消限購；更多低能級(jí)城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。 供給端，“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”要求下，企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，企業(yè)融資環(huán)境有望得到改善；“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn)，推動(dòng)化解項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，各地土拍規(guī)則預(yù)計(jì)將繼續(xù)放寬，帶動(dòng)土地市場活躍度提升；另外，“三大工程”建設(shè)或是2024年增量政策重要著力點(diǎn)，相關(guān)政策有望加速落地。
在此背景下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，2024年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn) “銷售規(guī)模仍有下行壓力，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。 需求端，中性情形下，預(yù)計(jì)2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%； 樂觀情形下，2024年，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造如期推進(jìn)，全國商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)小幅增長。 供給端，開工方面，2024年，新房銷售恢復(fù)緩慢、近兩年土地成交規(guī)模大幅縮量、現(xiàn)有庫存量較高等因素或?qū)⒗^續(xù)拖累企業(yè)新開工節(jié)奏， 中性情形下，2024年新開工面積同比降幅在10%左右，新開工規(guī)模低于9億平方米。 投資方面，新開工下降、施工過峰等因素或?qū)⒗^續(xù)制約建筑工程投資修復(fù)，近兩年土地成交縮量態(tài)勢未改，或?qū)е峦恋刭徶觅M(fèi)進(jìn)一步下行， 中性情形下，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降6.1%。 樂觀情形下，城中村改造和保障性住房建設(shè)發(fā)力，開發(fā)投資額與2023年基本持平。
