《經濟參考報》記者了解到，“金融16條”推出后，AMC（金融資產管理公司）積極開展房企紓困行動，通過代建、并購、處置不良資產等方式介入相關項目，保障房地產項目交付。業(yè)內人士表示，AMC在項目層面參與房企資產盤活，主要通過“出資+開發(fā)”模式，由AMC負責不良資產處置與重組，操盤方負責再開發(fā)與運營。AMC的積極參與，將成為加快房企風險出清的又一抓手，有助于保障房地產項目交付，支持房地產市場健康發(fā)展。
收并購市場降至低點
根據克而瑞研究中心（CRIC）監(jiān)測數據，2023年7月，重點受監(jiān)測房企共涉及17筆并購交易，披露交易金額的有15筆，總交易對價約122.1億元，同比大幅減少78.2%，環(huán)比下跌17.4%，披露的單筆平均交易規(guī)模為8.1億元，收并購市場整體遇冷。
從交易進展來看，7月份有3筆交易處于掛牌狀態(tài)，其中大悅城擬41.42億元掛牌轉讓上海陸家嘴中糧海景壹號公寓物業(yè)，可售建筑面積約4.9萬平方米。此外，簽署轉讓協議、完成、訂立框架協議、進行中、未確定交涉中的交易筆數分別為7個、4個、1個、1個、1個。其中包括融創(chuàng)4.22億元出售重慶文旅城、中海以3億元對價完成出售上海中海中心辦公樓等。
從交易標的物業(yè)類型看，7月多元化并購額占比較上月有所回升，9筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資中已披露的交易金額合計為58.82億元，占全部規(guī)模的比例為48.2%。但與去年同期418.67億元的大宗交易規(guī)模相比，當前多元化大宗交易市場整體遇冷，交易方持觀望態(tài)度。此外，開發(fā)項目、集團收并購交易筆數分別為7筆和1筆，開發(fā)項目交易筆數是上月的一半，熱度明顯回落。
值得一提的是，今年7月，萬達三次轉讓相關股權備受市場關注?？硕鹧芯恐行姆治鋈耸恐赋?，萬達通過幾筆股權出讓累計回籠資金近68億元，不僅如期完成當月到期的美元債兌付，其長春項目逾10億元財務糾紛也達成和解?！安贿^，除債務困局外，萬達真正的考驗是今年年底萬達商管IPO對賭回購股權壓力，倘若未能成功上市，萬達商管需向Pre-IPO投資者支付約300億元的股權回購款?！痹摲治鋈耸空f道。
“出資+開發(fā)”模式紓困
7月份，AMC資管機構與房地產代建企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協議較多。業(yè)內分析認為，在AMC廣泛參與項目紓困的背景下，與AMC合作也成為代建企業(yè)拓展業(yè)務的重要方向之一，同時這也有望助力保交樓工作順利開展。
中指研究院報告顯示，7月下旬，綠城中國、綠城管理分別與長城資產及其子公司長城國富置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協議，協議雙方約定，將在涉房、涉地不良資產處置等業(yè)務領域開展戰(zhàn)略合作；7月底，華夏幸福與地方性AMC浙商資產簽署戰(zhàn)略合作協議，雙方將就各自存量業(yè)務、“AMC+保交樓”業(yè)務開展戰(zhàn)略合作，合作內容包括不限于共同設立特殊資產基金、聯合建立共同品牌、盤活問題樓盤以及為政府和社會提供“保交樓”的系統(tǒng)解決方案等。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴《經濟參考報》記者，AMC在項目層面參與房企資產盤活，主要通過“出資+開發(fā)”模式，由AMC負責不良資產處置與重組，操盤方負責再開發(fā)與運營。“其中，操盤方可以是AMC旗下地產開發(fā)公司，也可以是頭部房企、原出險房企或第三方代建企業(yè)。頭部代建企業(yè)具有豐富操盤經驗及品牌效應，對項目去化與溢價都會產生積極影響。”
今年以來，AMC介入房地產項目逐漸成為一種趨勢。根據CRIC監(jiān)測數據，今年前7個月，已經有包括浙商資產、長城資產、中國華融等AMC，先后通過代建、并購、處置不良資產等方式介入房地產行業(yè)相關項目。關聯房企涉及華夏幸福、泰禾集團、金科股份、萬達地產、保利發(fā)展、佳兆業(yè)、旭輝集團、融創(chuàng)中國等知名企業(yè)。
上述克而瑞研究中心分析人士指出：“作為業(yè)績新增長點，代建商爭相逐鹿，但開發(fā)難度大、風險高、無法加杠桿等因素無一不制約各方發(fā)展，代建龍頭也只是憑信用、品牌和金融資源開展紓困模式探索?！?/span>
合力促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展
從二級市場表現來看，CRIC監(jiān)測數據顯示，7月份，A股整體上漲的地產股占比將近94%，僅有4只股票下跌；而H股整體上漲的地產股占比也達到了47%。
在H股方面，榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司榮萬家成為7月漲幅最大的地產相關股，整月漲幅超過了45%。
A股上市房企方面，7月份金科股份的漲幅較大，公司股票在當月迎來多個漲停板。分析人士稱，該企業(yè)在6月份開啟保殼計劃之后，7月又引入了央企AMC長城資管作為戰(zhàn)投，且完成了111.97億元境內債券的展期，再加上月內房地產利好政策頻出，A股房地產板塊整體大漲，使得該公司股票月漲幅達到了128.8%。
政策面，7月份調控優(yōu)化的利好信號頻出。央行明確鼓勵商業(yè)銀行降低存量房貸利率來減輕居民負擔；住建部提出落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等系列措施；月底，北京、廣州、深圳、杭州等城市相繼表態(tài)跟進優(yōu)化政策。其中，廣州明確提出要盡快推出有關政策措施，杭州市城區(qū)取消落戶名額限制，核心城市政策松綁預期明顯升溫。
劉水分析稱，中央層面定調優(yōu)化調整房地產政策，支持企業(yè)合理融資需求，提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布關于延長金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知，疊加各地陸續(xù)出臺政策優(yōu)化措施，有望合力促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
上述克而瑞研究中心分析人士認為，除穩(wěn)需求外，當前房地產的主要任務在于保交樓、防風險。7月份“金融16條”部分政策延期、交易商協會持續(xù)支持民營房地產債券融資、中央鼓勵民營企業(yè)盤活存量資產回收資金等，繼續(xù)紓困供給端，對出險房企注入流動性或進行債務展期，助力保交樓。該人士進一步指出，保交樓的核心在于資金問題，盡管“金融16條”延期鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放配套融資，但作為商業(yè)機構，銀行當前參與意愿度不高。期待后續(xù)更多紓困政策出臺，繼續(xù)加大紓困資金投入，優(yōu)化紓困資金申請、使用和監(jiān)管機制。（記者 高偉）
