8月中國百城新房價格環(huán)比小漲 二手房價繼續(xù)走降

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特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2024年1月1日-8月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS在各地的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計；對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的城市或項目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2024年1月1日-8月31日期間按股權(quán)比例銷售的商品房為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）在各地的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計；對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的城市或項目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

當(dāng)月要點(diǎn)：

1、業(yè)績：TOP100房企銷售總額為26832.4億元，同比下降38.5%, 累計同比降幅連續(xù)六個月收窄

2、中報業(yè)績：上市房企盈利性持續(xù)走弱，凈利潤下滑顯著

3、展望：“金九銀十”傳統(tǒng)旺季來臨，短期內(nèi)新房市場活躍度或小幅回升，但整體仍承壓，房企重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量

業(yè)績：TOP100房企銷售總額為26832.4億元，同比下降38.5%, 累計同比降幅連續(xù)六個月收窄

2024年1-8月，TOP100房企銷售總額為26832.4億元，同比下降38.5%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.6個百分點(diǎn)。8月單月，TOP100房企銷售額同比下降22.1%，環(huán)比降低2.43%。其中，典型企業(yè)如電建地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國金茂等8月當(dāng)月銷售增長強(qiáng)勁。1-8月銷售總額超千億房企6家，較去年同期減少6家，百億房企61家，較去年同期減少29家。TOP100房企權(quán)益銷售額為18765.0億元，權(quán)益銷售面積為10291.3萬平方米。

圖：2021年1月-2024年8月TOP100房企累計銷售額均值及增速情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

圖：2019年1月-2024年8月TOP100房企單月銷售額情況（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

注：文中分析所用銷售額，如無特別說明，均指全口徑銷售額。

2024年1-8月，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1302.2億元，較上年下降30.8%；TOP11-30房企銷售額均值為339.5億元，較上年下降42.6%；TOP31-50房企銷售均值為155.2億元，較上年下降47.0%；TOP51-100房企銷售額均值為78.3億元，同比下降45.2%。

圖：2024年1-8月各陣營銷售額增長情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

陣營數(shù)量：百億以上銷售額企業(yè)61家，陣營調(diào)整還在持續(xù)

圖：2021年至2024年各年1-8月千億、百億房企數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2024年1-8月，百億以上陣營企業(yè)數(shù)量有所減少。具體來看，千億以上陣營6家，較去年同期減少6家，銷售額均值1694.2億元。第二陣營（500-1000億）企業(yè)7家，較去年同期持平，銷售額均值649.2億元。第三陣營（300-500億）企業(yè)5家，較去年同期減少14家，銷售額均值411.0億元。第四陣營（100-300億）企業(yè)為43家，較去年同期減少9家，銷售額均值170.6億元。

表：2024年1-8月TOP100房企各陣營數(shù)量及銷售額均值情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

中報業(yè)績：上市房企盈利性持續(xù)走弱，凈利潤下滑顯著

截至2024年8月30日，已有百余家A+H股房企發(fā)布2024年半年報或中期業(yè)績公告。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，105家A+H股房企營業(yè)收入均值115.91億元，同比下降13.00%，凈利潤均值為1.45億元，同比下降82.05%。上市房企盈利性持續(xù)走弱，凈利潤下滑顯著，72家企業(yè)營收同比下降，87家企業(yè)凈利潤同比下降，50家房企出現(xiàn)虧損，其中24家為疫情后首次虧損。房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間仍在持續(xù)走弱，受市場需求疲軟、房價進(jìn)一步下行、市場競爭加劇等影響房企銷售去化受阻，“以價換量”成為去庫存常用手段，進(jìn)而導(dǎo)致營收規(guī)模增長動力不足、利潤水平承壓。同時，房企持續(xù)對投資性物業(yè)以及存貨等計提減值，也對行業(yè)利潤水平進(jìn)行一定侵蝕。

圖：2023年上半年、2024年上半年房企營收和凈利潤均值變化情況

資料來源：中指院綜合整理

展望：“金九銀十”傳統(tǒng)旺季來臨，短期內(nèi)新房市場活躍度或小幅回升，但整體仍承壓，房企重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量

政策方面，8月國務(wù)院新聞辦公室舉行“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會，住建部強(qiáng)調(diào)“民生性強(qiáng)是住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作最突出的一個特點(diǎn)”，同時表示下一步“以讓人民群眾住上綠色、低碳、智能、安全的好房子為基點(diǎn)，統(tǒng)籌推進(jìn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域各項改革，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，深入實(shí)施城市更新行動，進(jìn)一步推動建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級，系統(tǒng)開展好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)‘四好’建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”。此外，還提及“研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制”。

地方層面，各地政策優(yōu)化持續(xù)推進(jìn)。成都、長沙明確按區(qū)認(rèn)定首套住房，同時成都明確在擬購住房區(qū)（市）縣范圍內(nèi)有住房且正在掛牌出售的，住房套數(shù)相應(yīng)核減。廣州、昆明、唐山等優(yōu)化公積金政策，包括支持公積金支付首付、降低公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度等方面。上海優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別提升至100平米（多層）、110平米（小高層）、120平米（高層）；同時，上海調(diào)整土拍規(guī)則，自第五批次起，對市場熱度較高地塊施行“雙高雙競”舉措，即兩輪競價、兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。此外，8月深圳、長沙等地發(fā)布收購商品房用作保障性住房的征集通告。

從市場表現(xiàn)來看，8月，受樓市支持政策效應(yīng)減弱疊加高溫天氣影響，重點(diǎn)城市新房銷售面積延續(xù)回落態(tài)勢，同比降幅約20%，降幅有所擴(kuò)大，市場仍面臨較大調(diào)整壓力。二手房則延續(xù)“以價換量”態(tài)勢，核心城市二手房成交量環(huán)比回落，低基數(shù)下同比仍增長，但增幅有所收窄。

從房企來看，市場調(diào)整和低毛利項目銷售資源進(jìn)入交付結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致盈利承壓仍將持續(xù)，房企應(yīng)積極提升產(chǎn)品質(zhì)量以獲得更強(qiáng)的市場適應(yīng)力。如通過戶型方案的精細(xì)化設(shè)計提升產(chǎn)品居住價值，通過產(chǎn)品和街區(qū)、城市融合提升文化價值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和形象溢價，以較好的去化率和產(chǎn)品溢價能力，助力企業(yè)銷售業(yè)績和利潤改善。

整體來看，目前我國房地產(chǎn)市場仍處深度調(diào)整階段，未來樓市仍需政策持續(xù)呵護(hù)。隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季來臨，短期內(nèi)核心城市新房市場活躍度或小幅回升，但前期土地大幅縮量或制約房企供貨能力，進(jìn)而拖累銷售恢復(fù)，同時居民收入預(yù)期等長期因素目前尚未有明顯改善，新房市場整體仍承壓?！耙詢r換量”下，預(yù)計核心城市二手房市場有望保持一定活躍度。房企應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量，以增量項目較高的毛利率、較好的去化率和產(chǎn)品溢價能力，助力企業(yè)銷售業(yè)績和利潤的改善。